O fundo imobiliário Tellus Rio Bravo (TRBL11) informou, em fato relevante, que assinou compromissos para adquirir participações em dois imóveis logísticos, em uma operação que soma R$ 456,5 milhões. Os dados foram divulgados pelo Money Times.

Segundo o comunicado, a transação envolve o empreendimento “Régis”, em Itapecerica da Serra (SP), alugado para três companhias, e o “Amazon Recife”, em Cabo de Santo Agostinho (PE), locado integralmente à Amazon (AMZO34).

Divisão das aquisições

Para o primeiro ativo, o TRBL11 comprará 49% de participação por R$ 56,1 milhões. No segundo, adquirirá 81,5% por R$ 400,4 milhões.

O pagamento será feito em dinheiro, dividido em duas parcelas: 64% do total, equivalentes a R$ 292,2 milhões, serão quitados no fechamento da transação, e os 36% restantes, ou R$ 164,3 milhões, em 24 meses, corrigidos pela variação positiva do IPCA.

A conclusão da negociação está prevista para ocorrer até 18 de dezembro de 2026 e depende do cumprimento de condições precedentes previstas nos contratos.

O fundo informou que usará recursos de uma venda de imóveis em andamento e da contratação de um novo Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) para viabilizar os pagamentos.

Contrato com a Amazon até 2032

O Amazon Recife tem 73,9 mil metros quadrados de área bruta locável e foi construído para a companhia no modelo built to suit, em que o imóvel é desenvolvido conforme as necessidades do inquilino. Entregue em junho de 2022, o galpão é totalmente ocupado pela empresa de e-commerce, com contrato atípico de locação com vencimento em 2032 e reajuste anual pelo IPCA.

Esse modelo contratual prevê condições mais rígidas para rescisão antecipada. Segundo o TRBL11, a Amazon Inc., matriz norte-americana, oferece garantia para as obrigações da operação brasileira, nos limites previstos contratualmente.

Vacância no imóvel de São Paulo

O empreendimento Régis possui 30,6 mil metros quadrados de área bruta locável, distribuídos em dois blocos e 16 módulos independentes. Atualmente, 68,2% da área está locada para três empresas, com contratos típicos e reajustes anuais pelo IPCA. Um deles vence no primeiro trimestre de 2027, enquanto os outros dois têm vencimento previsto para o terceiro trimestre de 2029.

Os 31,8% restantes, equivalentes a sete módulos, estão vagos. Para essas áreas, o vendedor pagará ao fundo uma renda mínima garantida por até dois anos, até que os espaços sejam ocupados por novos inquilinos.

Efeito na receita do fundo

Ainda de acordo com o fato relevante, as aquisições representam um incremento de R$ 0,42 por cota na receita mensal do TRBL11. O cálculo, porém, considera o portfólio após a saída de três imóveis que estão em processo de venda, e o valor não deve ser somado diretamente à receita atual do FII.

Com a movimentação, a participação dos contratos atípicos na receita do fundo deve saltar de 16% para 88%. A parcela da receita proveniente de contratos com vencimento a partir de 2032 passará de 17% para 83%. A participação de galpões classificados como padrão AAA (premium) passará de 40% para 70% do portfólio.

IFIX recua

O IFIX, principal índice de fundos imobiliários da B3, encerrou a terça-feira (3) aos 3.525,27 pontos, com queda de 3,33%. O CACR11 liderou as altas, com valorização de 2,16%, seguido pelo JSCR11, que subiu 1,83%, e pelo BLMG11, que avançou 1,04%. O TGAR11 liderou as quedas, com desvalorização de 15,58%, seguido pelo VGHF11, que recuou 11,58%, e pelo GZIT11, que caiu 11,29%.