O fundo imobiliário Vinci Shopping Centers (VISC11) assinou um memorando de entendimentos para vender participações minoritárias em três shopping centers de seu portfólio, segundo comunicado divulgado ao mercado. O valor indicativo total da transação é de R$ 160 milhões.
A compradora é a Argoplan Desenvolvimento e Gestão, que já administra dois dos empreendimentos envolvidos: o Prudenshopping, em Presidente Prudente (SP), e o Campinas Shopping, em Campinas (SP). A empresa também assumirá a administração do terceiro ativo, o Shopping Praia da Costa, em Vila Velha (ES), hoje sob gestão da Soul Malls.
Participações vendidas
Segundo o comunicado, a negociação envolve a venda de 10% do Prudenshopping, 10% do Campinas Shopping e 15% do Shopping Praia da Costa. Após a conclusão, o VISC11 continuaria com fatias de 63%, 45% e 83,7%, respectivamente.
O pagamento dos R$ 160 milhões será dividido em quatro parcelas iguais de R$ 40 milhões. A primeira seria à vista, no fechamento da transação, e as demais em 12, 24 e 36 meses, corrigidas pela variação positiva do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).
Ganho estimado e endividamento
O fundo afirma que a operação deve gerar ganho de capital bruto de aproximadamente R$ 50 milhões, equivalente a R$ 1,74 por cota. Considerando despesas financeiras antecipadas com o pré-pagamento de obrigações vinculadas aos ativos vendidos, o ganho líquido estimado é de R$ 48 milhões, ou R$ 1,66 por papel.
Com a conclusão do negócio, a expectativa do VISC11 é que as obrigações líquidas do fundo caiam 24%, para cerca de R$ 351 milhões. O fundo estima ainda um cap rate de 8,4% para a transação, calculado com base nos números gerados pelos empreendimentos nos últimos 12 meses.
Condições pendentes
O comunicado ressalta que a operação ainda não está concluída e depende do cumprimento de condições precedentes, como diligências, aprovações aplicáveis, liberação de garantias e assinatura dos documentos definitivos.
Outro efeito esperado é o aumento da parcela do resultado operacional líquido (NOI) proveniente de shopping centers administrados por empresas que também possuem participação nos respectivos empreendimentos. Esse percentual no portfólio do VISC11 deve passar de 58% para 82%, segundo o fundo.
De acordo com o VISC11, a mudança busca aproximar os interesses do veículo e dos administradores, incentivando uma gestão voltada à geração de resultados e à valorização dos ativos no longo prazo.